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Atualmente, desde o Decretamento do Estado de Emergência, o Governo português aprovou um conjunto de medidas excecionais e temporárias no âmbito dos contratos de arrendamento de forma a acautelar direitos dos cidadãos afetados, nomeadamente, acautelando o direito à habitação.
Presentemente, encontra-se em vigor:
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Quanto a Estabelecimentos comerciais encerrados por imposição legal: Impossibilidade de resolver contratos de arrendamento, denunciar ou operar por qualquer outro meio a extinção destes contratos ( desocupação dos imóveis) – Art. 10.º do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março.
Regime de Proteção dos Arrendatários:
- Para arrendamentos Habitacionais e Não Habitacionais vigora, atualmente, o regime de suspensão da produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento efetuadas pelo Senhorio; Suspensão da execução de hipotecas de HPP. – Art. 8.º da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março.
- Suspensão das ações de despejo – Contratos de arrendamento habitacional – quando o Inquilino possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria. Cfr. Art.7.º n.º10 da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março.
Em 6 de abril de 2020 foi publicada a Lei n.º 4-C/2020 que adota um conjunto de medidas de caracter extraordinário de forma a acautelar tanto Senhorios como Arrendatários no âmbito da Pandemia.
O regime previsto neste diploma é aplicável a rendas que se vençam a partir de 1 de abril de 2020. O âmbito deste diploma tem assim uma eficácia retroativa.
No geral as medidas insertas nesta lei visam, essencialmente, acautelar por conta das restrições à circulação e a consequente diminuição de rendimentos, um regime de mora para contratos de arrendamento e ainda, a possibilidade de recurso, para contratos habitacionais, à concessão de crédito sem juros, junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) tanto para o Senhorio como para o Arrendatário, consoante a verificação comprovada de quebra de rendimentos.
Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril
Contratos habitacionais
Arrendatário:
- Quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar ( comparação em mês anterior ou período homologo do ano anterior) e a Taxa de esforço do agregado familiar, destinado ao pagamento da renda, seja superior a 35%;
(Art. 5.º nº.1 ) – Arrendatários nas condições supra, Estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, e respetivos fiadores, que se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ( para os estudantes na aceção de frequência a estabelecimento escolar desde que superior a 50km da sua residência permanente/do agregado) podem requerer ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, IP, a concessão de empréstimo sem juros para pagamento do valor resultante da diferença da renda mensal devida o diferencial resultante da aplicação da taxa de 35% ( redução de rendimento);
– Recai, sobre estes, o dever de informar o Senhorio por escrito, até 5(cinco) dias antes do vencimento da renda sobre a qual pretendem beneficiar do regime do presente diploma instruída com a documentação comprovativa da situação ( Portaria que será publicada);
Este dever de informação não recai sobre as rendas vencidas a 1 de abril de 2020 – seria inaplicável – sendo que neste caso, para estas rendas a notificação ao Senhorio deve ser feita até 20 dias após a presente data (07.04.2020).
O Arrendatário que se encontre na situação e nos pressupostos supra elencado poderá deferir o pagamento das rendas referentes ao estado de emergência ( com inicio a 01.04.2020) pelo período de 12 meses após termo do período. O pagamento das rendas vencidas será feito de forma mensal e correspondente ao valor mínimo de um duodécimo do montante global devido juntamente com a renda de cada mês.
Não lhe será aplicável qualquer penalização/indemnização nos termos do Código Civil referente à mora no pagamento das rendas vencidas.
-Cessação do contrato por iniciativa do Arrendatário torna exigível, nessa data, o pagamento imediato de todas as rendas vencidas e não pagas referente a este período.
Senhorio:
- Quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do Senhorio ( comparação nos mesmos termos) e a percentagem seja oriunda do não pagamento de renda dos Arrendatários por quebra de rendimentos.
Nestes casos o Senhorio terá direito à resolução do contrato de arrendamento ( por falta de pagamento de rendas vencidas no período do EM + 1 mês) se o Arrendatário não efetuar o pagamento no prazo de 12 meses desde o termo ( prestações mensais não inferiores a 1/12 do montante total + renda mensal). (Art. 3.º e 4.º)
- Podem os Senhorios recorrer ao empréstimo sem juros junto do IHRU.I.P para compensar o valor da renda mensal devida e não paga por arrendatário ( que não recorreu ao empréstimo); Tal empréstimo será concedido sempre que o rendimento do Senhorio ( agregado) desça, abaixo do valor do IAS.
Terá de se aguardar portaria do Governo quanto à formula de demonstração de quebra de rendimentos.
Contratos Não Habitacionais
Regime aplica-se aos estabelecimentos:
- Cuja atividade foi, ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, encerrada/suspensa ou ao abrigo de outras disposições destinadas à execução do Estado de Emergência; Estabelecimento que mantenham apenas a atividade para efeitos de confeção destinada ao consumo fora de estabelecimento.
Arrendatário:
Deferimento de pagamento rendas vencidas, durante o Estado de Emergência + 1 mês, para os 12 meses posteriores ao termo do período em prestações mensais não inferiores a 1/12 do montante devido, acrescido do pagamento da renda do mês em causa sem imputação de qualquer penalização pela mora ou indemnização nos termos do Art. 1041.º do Código Civil.
Estas rendas vencidas e não pagas não podem ser fundamento para operar a resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contrato, nem como fundamento para desocupação de imóveis.
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